住房信貸利好連連 一文看懂政策要點(diǎn)
連日來(lái)，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到存量首套房貸利率調(diào)整，再到差別化住房信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)信貸政策重磅消息連連。對(duì)于老百姓而言，理解好這些重磅政策，可以更好享受政策紅利?！督鹑跁r(shí)報(bào)》記者日前采訪了多位市場(chǎng)機(jī)構(gòu)人士及購(gòu)房者，梳理多個(gè)疑難問(wèn)題，結(jié)合權(quán)威部門(mén)解釋進(jìn)行解讀，手把手教你理解政策要點(diǎn)。
(資料圖片僅供參考)
問(wèn)：買(mǎi)房時(shí)因此前曾有住房貸款或當(dāng)時(shí)仍有其他住房而被認(rèn)定為二套，未能享受首套房住房貸款利率政策。這次可以申請(qǐng)按首套房貸標(biāo)準(zhǔn)降低利率嗎？
答：貸款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的，可以。
例如，如果所在地區(qū)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，那么房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)家庭沒(méi)有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款者可以享受本次政策紅利。此外，房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)不是家庭唯一住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一且所在城市地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，本次也能按首套房進(jìn)行申請(qǐng)。
問(wèn)：2020年3月1日，房貸利率“換錨”如期而至，存量貸款可以轉(zhuǎn)化為以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成或固定利率的形式，由借貸雙方協(xié)商決定。固定利率是否在此次政策調(diào)整范圍內(nèi)？
答：是的。
當(dāng)初房貸利率“換錨”，大部分居民選擇了存量合同貸款掛鉤LPR。從統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，99%的用戶(hù)選擇了掛鉤LPR的浮動(dòng)利率，但是也有1%的用戶(hù)選擇了固定利率形式。這次降低存量首套住房貸款利率政策也將惠及這1%的用戶(hù)群體，當(dāng)初選擇固定利率的用戶(hù)這次也可以與銀行協(xié)商調(diào)整利率水平，調(diào)整后的利率水平也需要滿(mǎn)足不低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套房貸利率政策下限。
問(wèn)：2019年10月（LPR改革）之前的首套房貸，利率可以降到什么水平？
答：理論上可以降到貸款發(fā)放時(shí)所在城市的政策利率下限。
具體執(zhí)行時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的首套房貸利率政策下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的利率水平?？紤]到政策延續(xù)性，預(yù)計(jì)大概率是與LPR改革后的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，即絕大部分城市為不低于LPR。
問(wèn)：符合首套房貸標(biāo)準(zhǔn)的貸款者利率下限如何確定？
答：應(yīng)以原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的利率政策下限為準(zhǔn)。金融管理部門(mén)規(guī)定了本次調(diào)整的下限：在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。且新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
《金融時(shí)報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿時(shí)，北京、上海、深圳等地已分別公布了首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限。
以上海為例，本次新政落地后，如果上海市貸款者張某在2020年1月買(mǎi)房，那么他現(xiàn)在可以與銀行協(xié)商的利率下限為L(zhǎng)PR－15BP；如果是2021年9月買(mǎi)房，則利率下限為L(zhǎng)PR+35BP。
問(wèn)：本次政策利率下限中的LPR標(biāo)準(zhǔn)是以原貸款時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)還是以新簽訂貸款時(shí)間為準(zhǔn)？
答：本次調(diào)整只調(diào)整合同約定的利率在LPR上的加點(diǎn)數(shù)值。
例如，北京市民陳女士在2020年2月置換了房產(chǎn)，受限于北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策且當(dāng)時(shí)的LPR為4.75%，則其房貸利率為L(zhǎng)PR+115BP（即4.75%+115BP=5.9%），當(dāng)時(shí)的二套房貸利率下限為L(zhǎng)PR+105BP（即4.75%+105BP=5.8%）。近幾年，LPR利率不斷調(diào)降，目前陳女士的貸款利率為5.35%（即4.2%+115BP=5.35%）。
北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，陳女士這套房可被視為首套房。按照當(dāng)時(shí)首套房北京執(zhí)行的利率下限為L(zhǎng)PR+55BP，如果她于2023年9月提出申請(qǐng)并協(xié)商一致，那么根據(jù)政策以及目前的LPR，陳女士貸款利率可以調(diào)降的下限為4.75%（即4.2%+55BP=4.75%）。
問(wèn)：降低存量首套房貸利率能節(jié)約多少利息？
答：據(jù)接近監(jiān)管人士測(cè)算，存量首套房貸利率調(diào)整后，逾4000萬(wàn)戶(hù)、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。
問(wèn)：本次跨行轉(zhuǎn)貸可以嗎？
答:不可以。
《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》提供了兩種方式：第一種方式是自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。換言之，如果王先生的房貸在A銀行，在9月25日后，可以向A銀行提出申請(qǐng)，用新發(fā)放的貸款置換原有存量房貸。
第二種方式是自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人也可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平。即如果王先生的房貸在A銀行，在9月25日后，王先生可以向A銀行提出申請(qǐng)，協(xié)商變更現(xiàn)有的存量房貸利率。
接近監(jiān)管人士表示，從調(diào)整結(jié)果看，由于人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別。
問(wèn)：為什么要找銀行協(xié)商，而不是由銀行統(tǒng)一調(diào)整、直接操作？
答：因?yàn)椴煌瑫r(shí)期、不同地方房貸利率情況不同。部分購(gòu)房者原本房貸利率已處于歷史低位，可按照原合同繼續(xù)執(zhí)行。此外，按照市場(chǎng)化、法治化原則，需要尊重貸款者、金融機(jī)構(gòu)的自主選擇權(quán)。銀行也會(huì)采取批量處理等方式，盡量減少借款人的操作成本。
問(wèn)：具體如何申請(qǐng)？
答：自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)與借款人協(xié)商變更存量房貸利率，或新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
具體細(xì)節(jié)仍在制定當(dāng)中。9月25日前，銀行將進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶(hù)等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。
問(wèn)：政策窗口已經(jīng)打開(kāi)，市場(chǎng)最為關(guān)注的是一線熱點(diǎn)城市政策落地的幅度。在因城施策的指引下，熱點(diǎn)城市是否會(huì)出現(xiàn)明顯調(diào)整？
答：本次政策出臺(tái)后，地方政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定最低首付款比例和利率下限。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)在各地政策基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)化原則合理確定每筆貸款的具體首付比例和利率水平。
接近監(jiān)管人士認(rèn)為，前些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。在當(dāng)時(shí)的供需格局下，部分熱點(diǎn)城市當(dāng)時(shí)發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的需要。各地需判斷目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，作出相應(yīng)決策。
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